Ce qui fait débat

"La crise du subprime a dégénéré en une crise des marchés. Les banques ne veulent plus prêter et les investisseurs ne veulent plus acheter d'actifs risqués. Cette aversion au risque ne me semble pas de nature durable. En revanche, les Américains consomment moins, donc importent moins. Un point de croissance perdu aux Etats-Unis entraîne à peu près 0,4 point de croissance en moins en France. Le monde va perdre 6 ou 7 dixièmes de point de croissance en 2008 du fait de la situation américaine, mais seuls en souffriront ceux qui ont par ailleurs des problèmes intérieurs comme l'Hexagone", indique au Monde Patrick Artus, directeur de la recherche et des études de Natixis.

Selon l'enquête semestrielle de l'Association américaine des économistes d'entreprise, 32% d'entre eux ont placé "l'effet des subprime" et "l'endettement excessif des ménages et des entreprises" en tête des problèmes qui pèsent sur l'économie outre-Atlantique, devant la menace terroriste. Cette étude prouve l'importance de la crise financière qui a frappé ces dernières semaines la sphère économique, d'abord aux Etats-Unis puis dans le reste du monde. "Nous avons vu un rétablissement, un certain retour à la normale cette semaine, mais je pense qu'il est bien trop tôt pour juger que la crise est terminée", a déclaré dimanche Larry Summers, ancien secrétaire américain au Trésor, sur la chaîne de télévision ABC. Selon M.Summers, le risque de récession le plus élevé aux Etats-Unis depuis 2001. "Je ne pense pas que nous ayons les éléments nécessaires pour prédire une récession mais je dirais que les risques que nous en ayons une sont les plus élevés depuis les attentats du 11-Septembre", a-t-il déclaré. Il fait référence à un assèchement du crédit provoqué par le manque de visibilité dans le cadre de la crise des prêts hypothécaires américains, et à un manque de confiance.

"Nous n'avons pas encore d'indications de la consommation en août, mais je m'attends à des signes d'affaiblissement dans les prochaines semaines. Même si les marchés se calment, l'offre de crédit va se réduire ce qui aura un impact sur la consommation. Des gens croyant avoir accès au crédit vont rencontrer des conditions plus difficiles que prévu" explique au Figaro Dana Johnson, économiste en chef de Comerica, une banque de Detroit, dans le Michigan. Les ventes de maisons ont plongé de 16% dans le comté de Washington DC. Le PIB des Etats-Unis a progressé de 3,4% au second trimestre, après +0,6% au premier. Cependant, les composantes de la croissance laissent apparaître que la consommation des ménages, qui pèse pour 70% dans l'activité du pays, a fortement décéléré, avec une hausse de 1,3% contre une progression de 3,7% au trimestre précédent. "Les dépenses durables des ménages, qui comprennent notamment les achats immobiliers, ont continué à baisser de 9,3%", complète L'Expansion.

"Les problèmes que connaissent les Etats-Unis à cause du subprime n'arriveront pas en France, tout simplement parce que ce produit n'existe pas chez nous", explique René Pallincourt, président de la Fédération nationale des agents immobiliers (FNAIM). Les banques sont contraintes par la loi d'engager une étude complète sur la situation financière du client, et les taux d'intérêt sont moins élevés qu'outre-Atlantique, où ils peuvent être compris entre 10 et 12%.

LIEN Quelles victimes après la crise financière?

Jamais la SNCF n'aurait pu rêver un meilleur scénario: des heures de reportages à la gloire de son dernier-né, le TGV Est, sans débourser le moindre centime en communication ou presque. En décembre dernier, c'est l'inauguration du tramway parisien qui créeait l'événement. L'arrivée d'un nouveau réseau de transport constitue donc, au-delà des réticences des riverains, une réponse au sentiment d'enclavement ou d'oubli des populations, qui bénéficient ainsi par ailleurs de la continuité du service public. L'expansion du réseau de chemin de fer est liée à sa nationalisation, dans le but ultime d'accroître l'emprise de l'Etat sur l'ensemble du territoire. Aujourd'hui, la question de l'avenir des villes est cruciale dans le cadre d'une économie libéralisée où la compétition mondiale fait rage. La présence de puissants réseaux de transport, d'infrastructures développées, de pôles multimodaux et de logements en nombre suffisants (et, si possible, à des coûts raisonnables), est cruciale pour freiner les délocalisations et permettre l'installation d'entreprises. Le développement durable est aau coeur des nouvelles problématiques posées en matière d'urbanisation: le label Haute Qualité Environnementale (HQE) est de rigueur dans le cadre de nouvelles constructions, et la qualité de l'air, de l'eau, sont prises en compte par les nouveaux habitants d'un quartier.

La question des agglomérations est au coeur des politiques d'urbanisation en France. En 1999, on dénombrait pas moins de dix-huit aires urbaines comptant plus de 400.000 habitants. Paris (1.584 communes, 11.174.743 habitants), Lyon (296 communes, 1.648.216 habitants), et Marseille-Aix-en-Provence (82 communes, 1.516.340 habitants en 1999 selon l'Insee), en forment le trio de tête. Depuis le lendemain de la Seconde Guerre mondiale, Paris a servi de laboratoire aux aménagements potentiellement déclinables en province: RER, villes nouvelles, autoroutes urbaines, centres d'affaires. Chaque ville tente aujourd'hui de faire valoir sa différence, en souhaitant convaincre les autorités compétentes d'y faire passer des lignes de TGV et en mettant en oeuvre des programmes de construction de métros, de tramways, de grands équipements sportifs et culturels, etc. La force d'atrraction sur les investisseurs et les hommes devient un indicateur du niveau de développement urbain des agglomérations - Reims compte sur le TGV Est pour accélerer son développement économique. Le "marketing territorial" devient une réalité, l'image jouant un rôle crucial dans la compétition nationale et européenne. L'expansion des villes depuis les années 1950 a fait oublier l'importance des centres-villes. Certaines municipalités tentent aujourd'hui de redonner une nouvelle vie à ce patrimoine.

L'irruption, à la fin des années 1970, des grands centres commerciaux en périphérie, l'évolution des comportement et le vieillissement démographique ont mis à mal le dynamisme des zones commerçantes implantées au coeur des bourgs. Les traditionnelles animations ne suffisent plus pour attirer la clientèle, il faut insister sur l'accueil et l'union des forces. Le concept de gestion de centre-ville est aujourd'hui en vogue. Crée dans les pays anglo-saxons et importé en Belgique au début des années 1990, il consiste en la création d'une association ou d'une organisation chargée de contribuer à la redynamisation et à la promotion du centre-ville d'une commune donnée, en associant tous les maillons de la chaine: commerçants, municipalités, chambres de commerce. Outre-Quièvrain, la région wallonne s'associe à la démarche, qui a séduit seize villes. Un développement de la rénovation des logements et des efforts afin d'attirer des enseignes bénéficiant d'une certaine notoriété est engagé, appuyé par des emplois subventionnés. Un gestionnaire de centre-ville est désigné, assisté d'un personnel technique et de stewards urbains, qui ont pour mission de créer du lien entre les commerçants et les visiteurs du centre-ville en question (orientation, enquêtes de satisfaction). Conçus à l'échelle de l'économie et de la société de la fin du XIX° siècle, les immeubles et boulevards haussmaniens paraissaient, il y a cinquante ans, mal adaptés à la modernité des villes telles que données par les Central Business District (CBD) des villes américaines, proposant dans des tours de béton et de verre des services et des gabarits adaptés aux firmes transnationales. Des infrastructures telles que des hôtels de luxe ou des centres de congrès paraissaient indispensables. L'expansion vers la périphérie pouvait débuter, avec pour symbole la Défense, près de Paris. L'aménagement de ce quartier d'affaires n'est d'ailleurs pas achevée, avec le projet d'une nouvelle tour à dominante écologique - des éoliennes seront installées sur le toit. Le prestige d'un patrimoine historique a été primordial pour la relance des centres-villes, qui font aujourd'hui partie intégrante des grandes métropoles. Les commerces réinvestissent l'espace disponible, et des voies piétonnes abondemment desservies sont créees.

Les périphéries urbaines ont progressivement contribué, depuis les années 1960, au morcellement des villes en des "zoning" spécialisés reliés par de puissantes infrastructures routières. Les lieux de résidence et de travail sont séparés, des zones industrielles sont crées, et les grands ensembles apparaissent pour la plupart comme enclavés, car éloignés des centres d'activités. Les grands ensembles représentent 1,2 million de logements construits entre 1953 et 1973 pour accueillir une masse importante de population. L’architecte Roland Castro a son avis sur la question: "les immeubles n’ont aucun rapport avec la rue. La mixité ne s’obtient que si les lieux donnent aux gens l’envie d’y vivre et l’occasion de s’y rendre" (Le Monde, 6 décembre 2005). Ce qui n’a, force est de constater, jamais été le cas. Les transports collectifs n’ont jamais suffisamment, sur un grand nombre de sites, relié les cités aux centres-villes. L’architecture est elle aussi incriminée: les "cages à lapins" sont mal vécues par celles et ceux qui y vivent. La crise des années 1930 et la guerre ont aggravé l'écart entre l'offre et la demande, entraînant une importante crise dans les années 1950. Les nouveaux procédés d'industrialisation du bâtiment ont permis d'abaisser le coût de la construction d'immeubles collectifs, et l'empilement vertical des logements a vait pour objectif de limiter l'incidence du prix du terrain. Ces nouveaux logements furent bien accueillis, mais l'absence d'équipements de proximité et de réseaux de transport a contribué au déclin de ces quartiers. Le nouveau défi est aujourd'hui de redynamiser ces zones dites "sensibles" à travers des projets de renouvellement urbains. Les schémas de cohérence territoriale, définis dès 1967, indiquent pour l'agglomération "le projet d'aménagement et de développement retenu, qui fixe les objectifs des politiques publiques d'urbanisme, en matière d'habitat, de développement économique, de loisirs, de déplacements des personnes et des marchandises". Une meilleure intégration de ces zones dans leur agglomération est donc un objectif défini de longue date.

LIEN Les nouveaux enjeux de l'urbanisme

Mise à jour 20:34 I Deux publications permettent de prendre le pouls du marché de l'immobilier en cette fin de printemps. Publié conjointement par le groupe immobilier britannique Knight Frank et la Citi Private Bank, le rapport 2007 sur la richesse ("Wealth Report 2007") propose un classement des quartiers les plus chers au monde. ECA International doit pour sa part publier, demain,  son baromètre mondial de l'immobilier, qui compare, dans 92 villes, le loyer mensuel en euros d'un trois pièces non meublé, localisé dans les quartiers préférés des expatriés. La firme conseille en effet des entreprises sur la gestion du personnel expatrié. Ces données sur l'évolution du prix des loyers servent de guide aux directeurs des ressources humaines, et font office d'observatoire de l'immobilier d'habitation sur le globe. Londres arrive en tête du prix du mètre carré avec 36.800 euros dans les plus beaux quartiers, et 35.000 à Monaco. New York s'adjuge la troisième place du classement des villes où les prix de l'immobilier sont les plus élevés, et Hong Kong affiche un prix moyen de 19.700 euros du mètre carré. Paris arrive en septième position, avec 12.700 euros. Dubaï (Emirats arabes unis) est pour sa part passée en l'espace de dix ans de la trente-cinquième à la cinquième position du classement, avec un prix moyen du mètre carré en hausse de 130%. "Dubaï est une ville luxueuse, avec un fort développement de propriétés haut de gamme qui pousse les prix à la hausse", indique au Monde Sylvia Manet, d'ECA International. En ce qui concerne les villes de villégiature, la France et l'Italie s'arrogent les premières places. Saint-Jean-Cap-Ferrat affiche un prix moyen du mètre carré à 30.700 euros, tandis que Costa Smeralda, en Sardaigne, est seconde du palmarès, avec en moyenne 23.625 euros. Crédit photo: Reuters

Les « grands ensembles » n’ont plus le vent en poupe. Aujourd’hui, une urbanisation à échelle humaine, et des habitats écologiques et individuels sont la règle

82% des Français souhaitent vivre dans une maison individuelle (Crédoc, 2004): le bonheur, c’est chacun chez soi. Selon l’Insee, depuis 1997, la maison individuelle représente les deux tiers des logements construits. Encore faut-il relier ces logements à la ville, prévoir des infrastructures, et dresser un plan d’occupation des sols, ce qui revient aux mairies. Et les toits à deux pentes ne font pas l’unanimité chez certains urbanistes et élus. Les prix des terrains constituent un premier point de contestation: chers, avec une flambée des prix annoncée, et de moins en moins disponibles auprès des commerces et des établissements scolaires. Second foyer, les embouteillages et l’accessibilité des logements. Les lotissements de maisons individuelles sont en ligne de mire: éloignés des magasins, des entreprises, engorgés par le biais d’une seule voie routière principale, ils sont méprisés par certains urbanistes, au grand dam des promoteurs, qui continuent à bâtir. Enfin, le poids devant être assumé par la collectivité est un facteur de mécontentement: éclairage public, routes, déchets, et assainissement.
Le coût de construction d’une maison individuelle est inférieur à celui d’un mètre carré en immeuble (en 1997, 5000 francs, contre 6500), et dispose d’un avantage considérable: les logements collectifs ne disposent pas des économies d’échelle. En effet, plus la taille de l’ensemble augmente, plus les coûts (ascenseurs, chauffage, parkings…) sont élevés. Les propriétaires de maison dépensent, selon l’Insee, 6% de moins en travaux d’entretien que leurs semblables en immeuble. Cependant, les temps de parcours travail-domicile ont tendance, selon l’Instutut, à s’allonger: 90 minutes en moyenne pour les Franciliens.

Les grands ensembles sur la sellette
A l’opposé des maisons individuelles, l’habitat rationnel (en termes de nombre de logements) fait la Une de l’actualité plus ou moins fréquemment pour des raisons notamment liées à l’insécurité. Les grands ensembles représentent 1,2 million de logements construits entre 1953 et 1973 pour accueillir une masse importante de population. L’architecte Roland Castro a son avis sur la question: «Les immeubles n’ont aucun rapport avec la rue. La mixité ne s’obtient que si les lieux donnent aux gens l’envie d’y vivre et l’occasion de s’y rendre» (Le Monde, 6 Décembre 2005). Ce qui n’a, force est de constater, jamais été le cas. Les transports collectifs n’ont jamais suffisamment, sur un grand nombre de sites, relié les cités aux centres-villes. L’architecture est elle aussi incriminée: les «cages à lapins» sont mal vécues par celles et ceux qui y vivent. Réintégrer ces quartiers au cœur de la ville permettrait-il de remédier au partie à ce malaise? Nouvelles routes, transports en commun, et transformation des zones sont au cœur de l’action de plusieures municipalités. Les destructions de barres sont une chose, le remodelage urbain une autre. Il s’agit ici de s’appuyer, selon Roland Castro, sur les équipements existants afin de refondre le paysage: division d’immeubles en deux unités, suppression de quelques étages, ou bien encore ajout de balcons par exemple.

Et l’environnement dans tout ça?
Isolation de bonne qualité, zones piétonnières, panneaux solaires: les architectes peuvent contribuer à proposer un urbanisme plus respecteux de l’environnement. Cependant, ces aménagements ne sont pas du goût de tout le monde, comme la récupération de l’eau de pluie afin d’alimenter les systèmes de toilettes (manque d’hygiène?). En France, pour inciter à ce nouveau type de constructions, le label Haute Qualité Environnementale (HQE) est attribué selon les critères définis par l’Ademe, l’agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie. De quoi rendre l’habitat plus écolo.

LIEN Les nouvelles tendances de l'immobilier