Ce qui fait débat

La crise des subprimes a jeté un froid sur les constructions aux Etats-Unis, le nombre de saisies progressant et le surplus de logements étant déjà conséquent (2 millions). Les mises en chantier outre-Atlantique chutent de 20 à 30% l'an depuis plusieurs mois, la variation du nombre de mises en chantier de logements est devenue négative dans l'Hexagone en 2007, et le nombre de transactions au Royaume-Uni est 15% inférieur à celui qu'il était il y a un an.

Un possible resserrement des conditions de crédit suite à la crise financière ne devrait pas aider à améliorer ces statistiques, le recours à l'emprunt pouvant être stimulé par un possible scénario consistant en ce que les prix repartent à la hausse. "Si les prix des maisons augmente à un rythme supérieur à celui des taux d'intérêt, les ménages continuent d'être incités à s'endetter puisque la valeur des biens achetés progresse plus vite que la dette. Cette dynamique reste à l'oeuvre au Royaume-Uni", expliquait début décembre à Enjeux-Les Echos Patrick Artus, directeur des études chez Natixis.

Le plan présenté par l'admnistration Bush doit entrer en vigueur au premier trimestre de l'année 2008, censé apporter une réponse aux inquiétudes des ménages quant à une possible saisie de leurs biens suite à la contraction d'un prêt subprime. De 400.000 à 500.000 procédures de faillites personnelles sont cependant attendues chaque trimestre. Les taux variables des emprunteurs doivent être gelés pendant cinq ans, et le système de refinancements fluidifié.

Finalement, les incidents qui se sont déclenchés dimanche soir à Villiers-le-Bel ne devraient pas s'apparenter à ceux que la France a vécu il y a deux ans. Cependant, les moyens massifs annoncés en faveur des banlieues afin de mener notamment des actions sociales n'ont été que difficilement perceptibles sur le terrain, de l'aveu même des associaitons et des maires. La Cour des comptes a mis en lumière cette inefficacité des politiques de la ville à travers un rapport polémique rendu public il y a quelques semaines. La jungle administrative rend difficile l'établissement de réels projets, à commencer par le nombre important des dispositifs - ZUP, ZUS et ZFU pour ne citer qu'eux.

Les élus de gauche préfèrent pointer du doigt l'action des gouvernements Villepin et Fillon: "les vraies leçons de ce qui s'est passé n'ont pas été tirées. Si on ne veut pas que la violence perdure, il faut apporter des solutions et de l'espoir", a indiqué Jean-Marc Ayrault (PS). Il y a "échec sur la question essentielle de la sécurité de nos concitoyens dans les quartiers populaires", pour Manuel Valls: "la police de proximité, si utile pour établir la confiance entre forces de l'ordre et les habitants, n'a pas été rétablie. Il est temps de nous écouter".

"Face au défi, confronté aux inégalités de plus en plus fortes entre les territoires, le gouvernement répond par des dotations toujours plus réduites et inégales. Pour preuve, la loi de programmation de la cohésion sociale prévoyait une augmentation de 120 millions par an jusqu'en 2009 de la dotation de solidarité urbaine, pour venir en aide aux villes en difficulté. Or, la commission des finances de l'Assemblée vient d'annoncer une diminution de 30 millions d'euros de la DSU", expliquent dans une tribune publiée dans Le Monde Claude Dilain, Stéphane Gatignon et François Puponni, respectivement maires de Clichy-sous-Bois, Sevran et Sarcelles. Pour le député UMP Yves Jégo, la formation du gouvernement Sarkozy, avec pour têtes d'affiche des figures telles que Rachida Dati ou Rama Yade , a été "le plus grand acte de la République depuis 30 ans".

Le plan Borloo apparaît comme une des seules traces visibles du plan annoncé en 2005. Des opérations de démolition-reconstruction ou de rénovation ont effectivement été engagées, mais la complexité du montage des projets freine l'expansion de la démarche. Le relogement et la pénurie de main-d'oeuvre sont les deux embûches majeures au plan, pourtant appuyé par l'Agence nationale de rénovation urbaine. L'emploi fait également office de défi majeur: dans les banlieurs, le nombre de chômeurs est deux fois plus élevé que la moyenne nationale et s'élève à 40% chez les 15-24 ans. A l'heure où la lutte contre le chômage fait figure de priorité pour le gouvernement, des mesures efficaces dans les quartiers ne seraient pas négligeables.

Jamais la SNCF n'aurait pu rêver un meilleur scénario: des heures de reportages à la gloire de son dernier-né, le TGV Est, sans débourser le moindre centime en communication ou presque. En décembre dernier, c'est l'inauguration du tramway parisien qui créeait l'événement. L'arrivée d'un nouveau réseau de transport constitue donc, au-delà des réticences des riverains, une réponse au sentiment d'enclavement ou d'oubli des populations, qui bénéficient ainsi par ailleurs de la continuité du service public. L'expansion du réseau de chemin de fer est liée à sa nationalisation, dans le but ultime d'accroître l'emprise de l'Etat sur l'ensemble du territoire. Aujourd'hui, la question de l'avenir des villes est cruciale dans le cadre d'une économie libéralisée où la compétition mondiale fait rage. La présence de puissants réseaux de transport, d'infrastructures développées, de pôles multimodaux et de logements en nombre suffisants (et, si possible, à des coûts raisonnables), est cruciale pour freiner les délocalisations et permettre l'installation d'entreprises. Le développement durable est aau coeur des nouvelles problématiques posées en matière d'urbanisation: le label Haute Qualité Environnementale (HQE) est de rigueur dans le cadre de nouvelles constructions, et la qualité de l'air, de l'eau, sont prises en compte par les nouveaux habitants d'un quartier.

La question des agglomérations est au coeur des politiques d'urbanisation en France. En 1999, on dénombrait pas moins de dix-huit aires urbaines comptant plus de 400.000 habitants. Paris (1.584 communes, 11.174.743 habitants), Lyon (296 communes, 1.648.216 habitants), et Marseille-Aix-en-Provence (82 communes, 1.516.340 habitants en 1999 selon l'Insee), en forment le trio de tête. Depuis le lendemain de la Seconde Guerre mondiale, Paris a servi de laboratoire aux aménagements potentiellement déclinables en province: RER, villes nouvelles, autoroutes urbaines, centres d'affaires. Chaque ville tente aujourd'hui de faire valoir sa différence, en souhaitant convaincre les autorités compétentes d'y faire passer des lignes de TGV et en mettant en oeuvre des programmes de construction de métros, de tramways, de grands équipements sportifs et culturels, etc. La force d'atrraction sur les investisseurs et les hommes devient un indicateur du niveau de développement urbain des agglomérations - Reims compte sur le TGV Est pour accélerer son développement économique. Le "marketing territorial" devient une réalité, l'image jouant un rôle crucial dans la compétition nationale et européenne. L'expansion des villes depuis les années 1950 a fait oublier l'importance des centres-villes. Certaines municipalités tentent aujourd'hui de redonner une nouvelle vie à ce patrimoine.

L'irruption, à la fin des années 1970, des grands centres commerciaux en périphérie, l'évolution des comportement et le vieillissement démographique ont mis à mal le dynamisme des zones commerçantes implantées au coeur des bourgs. Les traditionnelles animations ne suffisent plus pour attirer la clientèle, il faut insister sur l'accueil et l'union des forces. Le concept de gestion de centre-ville est aujourd'hui en vogue. Crée dans les pays anglo-saxons et importé en Belgique au début des années 1990, il consiste en la création d'une association ou d'une organisation chargée de contribuer à la redynamisation et à la promotion du centre-ville d'une commune donnée, en associant tous les maillons de la chaine: commerçants, municipalités, chambres de commerce. Outre-Quièvrain, la région wallonne s'associe à la démarche, qui a séduit seize villes. Un développement de la rénovation des logements et des efforts afin d'attirer des enseignes bénéficiant d'une certaine notoriété est engagé, appuyé par des emplois subventionnés. Un gestionnaire de centre-ville est désigné, assisté d'un personnel technique et de stewards urbains, qui ont pour mission de créer du lien entre les commerçants et les visiteurs du centre-ville en question (orientation, enquêtes de satisfaction). Conçus à l'échelle de l'économie et de la société de la fin du XIX° siècle, les immeubles et boulevards haussmaniens paraissaient, il y a cinquante ans, mal adaptés à la modernité des villes telles que données par les Central Business District (CBD) des villes américaines, proposant dans des tours de béton et de verre des services et des gabarits adaptés aux firmes transnationales. Des infrastructures telles que des hôtels de luxe ou des centres de congrès paraissaient indispensables. L'expansion vers la périphérie pouvait débuter, avec pour symbole la Défense, près de Paris. L'aménagement de ce quartier d'affaires n'est d'ailleurs pas achevée, avec le projet d'une nouvelle tour à dominante écologique - des éoliennes seront installées sur le toit. Le prestige d'un patrimoine historique a été primordial pour la relance des centres-villes, qui font aujourd'hui partie intégrante des grandes métropoles. Les commerces réinvestissent l'espace disponible, et des voies piétonnes abondemment desservies sont créees.

Les périphéries urbaines ont progressivement contribué, depuis les années 1960, au morcellement des villes en des "zoning" spécialisés reliés par de puissantes infrastructures routières. Les lieux de résidence et de travail sont séparés, des zones industrielles sont crées, et les grands ensembles apparaissent pour la plupart comme enclavés, car éloignés des centres d'activités. Les grands ensembles représentent 1,2 million de logements construits entre 1953 et 1973 pour accueillir une masse importante de population. L’architecte Roland Castro a son avis sur la question: "les immeubles n’ont aucun rapport avec la rue. La mixité ne s’obtient que si les lieux donnent aux gens l’envie d’y vivre et l’occasion de s’y rendre" (Le Monde, 6 décembre 2005). Ce qui n’a, force est de constater, jamais été le cas. Les transports collectifs n’ont jamais suffisamment, sur un grand nombre de sites, relié les cités aux centres-villes. L’architecture est elle aussi incriminée: les "cages à lapins" sont mal vécues par celles et ceux qui y vivent. La crise des années 1930 et la guerre ont aggravé l'écart entre l'offre et la demande, entraînant une importante crise dans les années 1950. Les nouveaux procédés d'industrialisation du bâtiment ont permis d'abaisser le coût de la construction d'immeubles collectifs, et l'empilement vertical des logements a vait pour objectif de limiter l'incidence du prix du terrain. Ces nouveaux logements furent bien accueillis, mais l'absence d'équipements de proximité et de réseaux de transport a contribué au déclin de ces quartiers. Le nouveau défi est aujourd'hui de redynamiser ces zones dites "sensibles" à travers des projets de renouvellement urbains. Les schémas de cohérence territoriale, définis dès 1967, indiquent pour l'agglomération "le projet d'aménagement et de développement retenu, qui fixe les objectifs des politiques publiques d'urbanisme, en matière d'habitat, de développement économique, de loisirs, de déplacements des personnes et des marchandises". Une meilleure intégration de ces zones dans leur agglomération est donc un objectif défini de longue date.

LIEN Les nouveaux enjeux de l'urbanisme

Comment relancer la fréquentation des centres-villes? L'irruption, à la fin des années 1970, des grands centres commerciaux en périphérie, l'évolution des comportement et le vieillissement démographique ont mis à mal le dynamisme des zones commerçantes implantées au coeur des bourgs. Les traditionnelles animations ne suffisent plus pour attirer la clientèle, il faut insister sur l'accueil et l'union des forces. Le concept de gestion de centre-ville est aujourd'hui en vogue.

Crée dans les pays anglo-saxons et importé en Belgique au début des années 1990, il consiste en la création d'une association ou d'une organisation chargée de contribuer à la redynamisation et à la promotion du centre-ville d'une commune donnée, en associant tous les maillons de la chaine: commerçants, municipalités, chambres de commerce. Outre-Quièvrain, la région wallonne s'associe à la démarche, qui a séduit seize villes. Un développement de la rénovation des logements et des efforts afin d'attirer des enseignes bénéficiant d'une certaine notoriété est engagé, appuyé par des emplois subventionnés. Un gestionnaire de centre-ville est désigné, assisté d'un personnel technique et de stewards urbains.

Ce concept a commencé à faire irruption dans l'Hexagone il y a neuf ans. Neuville-sur-Saône (Rhône), a récemment recruté quatre stewards urbains. Engagés en service civil volontaire, ils sont pourvus de plusieurs missions, comme l'indique à Ce qui fait débat Marc Malotaux, manager de centre-ville. "Les missions des stewards urbains sont : apporter et proposer directement en centre-ville un service d’accueil et d’aide aux usagers (visiteurs, habitants, commerçants), information sur les commerces, services, activité de loisir, culture et tourisme; observer le centre-ville (relevé des disfonctionnements de l’environnement urbaine : propreté, poubelle, accessibilité, mobiliser urbain, enquêtes de satisfaction des usagers du centre-ville, comptage flux piéton, mise à jour des bases de données commerces et service); et offrir un appui technique aux animations et manifestations en centre-ville ou bien à des projets urbains (comme la sensibilisation des habitants au tri sélectif)", indique le responsable.

Une maison verte dès ses fondations, c’est possible. Aujourd’hui, il est possible de respecter l’environnement en adoptant une approche basée sur le climat, le lieu et les matériaux: en étudiant les températures moyennes et en optant pour un habitat bien isolé orienté au sud pour récupérer la chaleur du soleil – et, mieux, en installant des panneaux solaires-la maison écologique prend forme et se veut accessible (pas plus de 10 à 15% au-dessus des prix du marché, ou bien elle ne se vend pas). Différentes techniques sont disponibles pour obtenir un habitat «écolo» bien isolé, parmi lesquelles l’ossature en bois et les murs de paille, rondins, ou panneaux préfabriqués avec isolation intégrée. L’énergie solaire est également très en vogue: en effet, passer à cette énergie permet de couvrir 40 à 60% de ses besoins en eau chaude en hiver et presque la totalité en été,selon les régions.

Chez soi, mettre sa maison au vert est aussi possible. Sur les murs, privilégier la peinture écologique est un acte citoyen, étant donné que ces peintures sont fabriquées à partir de matières premières minérales ou végétales, renouvelables et non-toxiques. Une maison bien conçue consomme dix fois moins d’énergie qu’une construction classique. La maison écologique, elle, va plus loin. Elle utilise des matériaux non toxiques, recyclables, renouvelables et locaux, évitant ainsi les dépenses d’énergie dues au transport. Elle minimise les besoins en énergie payante, en privilégiant notamment l’énergie solaire. En bref, elle tend à réduire tous les impacts de l’habitat sur l’environnement. Une maison écologique construite par une entreprise revient, à l’investissement, environ 15 % plus cher qu’une maison traditionnelle. De l’avis des adeptes, la dépense est rapidement amortie grâce aux économies d’énergie réalisées. Il existe des crédits d’impôt pour les particuliers qui s’équipent en énergies renouvelables, de l’ordre de 50 % pour l’installation d’un chauffe-eau solaire par un installateur certifié. De plus, le tarif de rachat de l’électricité photovoltaïque (énergie solaire) produite par les particuliers va passer de 15 à 22,5 centimes d’euro du kWh. Par aillleurs, dès septembre 2006, toutes les habitations neuves devront être dotées d’un conduit à fumée, permettant le raccordement d’un foyer à bois.

Les « grands ensembles » n’ont plus le vent en poupe. Aujourd’hui, une urbanisation à échelle humaine, et des habitats écologiques et individuels sont la règle

82% des Français souhaitent vivre dans une maison individuelle (Crédoc, 2004): le bonheur, c’est chacun chez soi. Selon l’Insee, depuis 1997, la maison individuelle représente les deux tiers des logements construits. Encore faut-il relier ces logements à la ville, prévoir des infrastructures, et dresser un plan d’occupation des sols, ce qui revient aux mairies. Et les toits à deux pentes ne font pas l’unanimité chez certains urbanistes et élus. Les prix des terrains constituent un premier point de contestation: chers, avec une flambée des prix annoncée, et de moins en moins disponibles auprès des commerces et des établissements scolaires. Second foyer, les embouteillages et l’accessibilité des logements. Les lotissements de maisons individuelles sont en ligne de mire: éloignés des magasins, des entreprises, engorgés par le biais d’une seule voie routière principale, ils sont méprisés par certains urbanistes, au grand dam des promoteurs, qui continuent à bâtir. Enfin, le poids devant être assumé par la collectivité est un facteur de mécontentement: éclairage public, routes, déchets, et assainissement.
Le coût de construction d’une maison individuelle est inférieur à celui d’un mètre carré en immeuble (en 1997, 5000 francs, contre 6500), et dispose d’un avantage considérable: les logements collectifs ne disposent pas des économies d’échelle. En effet, plus la taille de l’ensemble augmente, plus les coûts (ascenseurs, chauffage, parkings…) sont élevés. Les propriétaires de maison dépensent, selon l’Insee, 6% de moins en travaux d’entretien que leurs semblables en immeuble. Cependant, les temps de parcours travail-domicile ont tendance, selon l’Instutut, à s’allonger: 90 minutes en moyenne pour les Franciliens.

Les grands ensembles sur la sellette
A l’opposé des maisons individuelles, l’habitat rationnel (en termes de nombre de logements) fait la Une de l’actualité plus ou moins fréquemment pour des raisons notamment liées à l’insécurité. Les grands ensembles représentent 1,2 million de logements construits entre 1953 et 1973 pour accueillir une masse importante de population. L’architecte Roland Castro a son avis sur la question: «Les immeubles n’ont aucun rapport avec la rue. La mixité ne s’obtient que si les lieux donnent aux gens l’envie d’y vivre et l’occasion de s’y rendre» (Le Monde, 6 Décembre 2005). Ce qui n’a, force est de constater, jamais été le cas. Les transports collectifs n’ont jamais suffisamment, sur un grand nombre de sites, relié les cités aux centres-villes. L’architecture est elle aussi incriminée: les «cages à lapins» sont mal vécues par celles et ceux qui y vivent. Réintégrer ces quartiers au cœur de la ville permettrait-il de remédier au partie à ce malaise? Nouvelles routes, transports en commun, et transformation des zones sont au cœur de l’action de plusieures municipalités. Les destructions de barres sont une chose, le remodelage urbain une autre. Il s’agit ici de s’appuyer, selon Roland Castro, sur les équipements existants afin de refondre le paysage: division d’immeubles en deux unités, suppression de quelques étages, ou bien encore ajout de balcons par exemple.

Et l’environnement dans tout ça?
Isolation de bonne qualité, zones piétonnières, panneaux solaires: les architectes peuvent contribuer à proposer un urbanisme plus respecteux de l’environnement. Cependant, ces aménagements ne sont pas du goût de tout le monde, comme la récupération de l’eau de pluie afin d’alimenter les systèmes de toilettes (manque d’hygiène?). En France, pour inciter à ce nouveau type de constructions, le label Haute Qualité Environnementale (HQE) est attribué selon les critères définis par l’Ademe, l’agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie. De quoi rendre l’habitat plus écolo.

LIEN Les nouvelles tendances de l'immobilier

Utiliser des matériaux écologiques, profiter d’une résidence secondaire, effectuer des travaux: ça bouge dans l’immobilier! « Ce qui fait débat » fait le tour des nouvelles tendances et des bons conseils à propos de son logement, sachant que la France compte 17 millions de logements individuels (neufs ou anciens).

La mode de l’habitat écologique
Une maison verte dès ses fondations, c’est possible. Aujourd’hui, il est possible de respecter l’environnement en adoptant une approche basée sur le climat, le lieu et les matériaux: en étudiant les températures moyennes et en optant pour un habitat bien isolé orienté au sud pour récupérer la chaleur du soleil – et, mieux, en installant des panneaux solaires-la maison écologique prend forme et se veut accessible (pas plus de 10 à 15% au-dessus des prix du marché, ou bien elle ne se vend pas). Différentes techniques sont disponibles pour obtenir un habitat «écolo» bien isolé, parmi lesquelles l’ossature en bois et les murs de paille, rondins, ou panneaux préfabriqués avec isolation intégrée. L’énergie solaire est également très en vogue: en effet, passer à cette énergie permet de couvrir 40 à 60% de ses besoins en eau chaude en hiver et presque la totalité en été,selon les régions.
Chez soi, mettre sa maison au vert est aussi possible. Sur les murs, privilégier la peinture écologique est un acte citoyen, étant donné que ces peintures sont fabriquées à partir de matières premières minérales ou végétales, renouvelables et non-toxiques. Une maison bien conçue consomme dix fois moins d’énergie qu’une construction classique. La maison écologique, elle, va plus loin. Elle utilise des matériaux non toxiques, recyclables, renouvelables et locaux, évitant ainsi les dépenses d’énergie dues au transport. Elle minimise les besoins en énergie payante, en privilégiant notamment l’énergie solaire. En bref, elle tend à réduire tous les impacts de l’habitat sur l’environnement. Une maison écologique construite par une entreprise revient, à l’investissement, environ 15 % plus cher qu’une maison traditionnelle. De l’avis des adeptes, la dépense est rapidement amortie grâce aux économies d’énergie réalisées. Il existe des crédits d’impôt pour les particuliers qui s’équipent en énergies renouvelables, de l’ordre de 50 % pour l’installation d’un chauffe-eau solaire par un installateur certifié. De plus, le tarif de rachat de l’électricité photovoltaïque (énergie solaire) produite par les particuliers va passer de 15 à 22,5 centimes d’euro du kWh. Par aillleurs, dès septembre 2006, toutes les habitations neuves devront être dotées d’un conduit à fumée, permettant le raccordement d’un foyer à bois.

Posséder une résidence secondaire
Aucun autre pays en Europe que la France ne concentre sur son territoire autant de résidences secondaires. 10% des ménages déclarent en posséder une, contre 4% en Belgique et 2% en Irlande. L’Insee a recensé trois millions d’habitations qui répondent au nom de « résidence secondaire ». Posséder une maison de ce type, rêve de bon nombre de Français, induit néanmoins différentes dépenses qui peuvent se révéler coûteuses. L’entretien du logement en fait partie. On ne peut pas compter sur l’aide d’un voisin à longueur d’année ! Vous avez alors la possibilité de passer par un professionnel assurant toute une palette de services : entretien des pelouses et des haies, approvisionnement en bois ou en fioul, ménage, entretien de la piscine… Suivant le contrat, votre intendant s’occupera essentiellement de mettre en état votre maison ou de la préparer avant votre arrivée, voire de prendre en charge toute la gestion, allant des menus travaux à la décoration de Noël. La nouveauté de la loi de finances pour 2006 consiste en un crédit d’impôt de 1 500 euros si vous déménagez à plus de 200 kilomètres pour reprendre une activité salariée. Mais vous avez encore plus à gagner avec le régime de double résidence, si vous êtes contraint, pour des raisons professionnelles, d’habiter dans un lieu distinct du domicile habituel. Il s’agit de remplacer l’abattement de 10% par la déduction de toutes les dépenses supplémentaires liées à votre situation : loyers et frais annexes, frais de repas supplémentaires à condition de prouver que l’on est contraint de les prendre au restaurant le soir, frais de déplacement à raison d’un aller-retour par semaine, y compris par avion quand la durée du voyage le justifie.